Выселение из жилого помещения: основания и порядок

Выселение — одна из самых острых категорий жилищных споров: она затрагивает конституционное право на жилище, поэтому закон детально регламентирует, кого, при каких основаниях и в каком порядке можно выселить. Разбираем все основные сценарии.

Порядок и основания выселения различаются в зависимости от того, о каком жилье идёт речь — собственном, муниципальном по договору социального найма, ипотечном — и от статуса лица, которое предстоит выселить. Общее правило одно: принудительное выселение без согласия проживающего возможно только по решению суда, а внесудебное «самовыселение» силами собственника или иных лиц незаконно и само по себе может повлечь ответственность для того, кто его осуществляет.

На практике собственники и наниматели жилья в Ставрополе и других городах края сталкиваются с выселением в самых разных ситуациях: развод и раздел жилья, накопленная задолженность по коммунальным платежам, просрочка по ипотеке, конфликт с соседями или родственниками, совместно проживающими в одном доме. Каждая из этих ситуаций регулируется собственным набором норм — Гражданским кодексом, Жилищным кодексом, а в части исполнения судебных решений — Федеральным законом «Об исполнительном производстве», поэтому важно с самого начала верно определить, какая именно категория выселения применима к конкретному случаю, поскольку от этого зависит перечень допустимых оснований и требуемых доказательств.

Выселение собственником членов семьи после развода

Если квартира принадлежит одному из супругов на праве личной собственности — куплена до брака, получена в дар или по наследству, — то после развода бывший супруг, как правило, утрачивает право пользования этим жильём в силу статьи 31 Жилищного кодекса РФ, поскольку с прекращением семейных отношений прекращается и основание для пользования чужим жильём. Собственник вправе потребовать через суд выселения бывшего члена семьи, если тот отказывается освободить помещение добровольно.

Из этого правила есть важное исключение: суд вправе сохранить за бывшим членом семьи право пользования жилым помещением на определённый срок, если у него нет иного жилья и средств для его приобретения, а также если имущественное положение бывшего супруга и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя жильём самостоятельно. Кроме того, если у собственника есть алиментные обязательства перед бывшим супругом, суд может обязать его обеспечить бывшего супруга и общих детей иным жилым помещением либо сохранить право пользования спорным жильём на более длительный срок.

Выселение по договору социального найма

Наниматель муниципального жилья по договору социального найма и члены его семьи могут быть выселены только по основаниям, прямо перечисленным в Жилищном кодексе РФ, и исключительно в судебном порядке. К таким основаниям относятся:

Систематическое нарушение прав и интересов соседей — шум, антисанитария, конфликтное поведение, зафиксированное неоднократными обращениями и актами уполномоченных органов.
Использование жилого помещения не по назначению — например, размещение в квартире производства, склада, офиса без перевода помещения в нежилой фонд.
Бесхозяйственное обращение с жильём, влекущее его разрушение — систематическое причинение ущерба конструкциям дома, что подтверждается актами обследования.
Невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги более шести месяцев подряд без уважительных причин — самое частое на практике основание для выселения нанимателей муниципального жилья.

Перед обращением в суд наймодатель обязан предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушения и предоставить разумный срок для этого — выселение возможно только если нарушения продолжаются после такого предупреждения.

Выселение с предоставлением другого жилья и без него

Не всякое выселение означает, что человек остаётся без крыши над головой. Жилищный кодекс различает выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, с предоставлением жилья худшего качества и выселение без предоставления какого-либо жилья вовсе.

С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма выселяют, в частности, при сносе дома, признании его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, при переводе жилого помещения в нежилое. Предоставляемое жильё должно быть равнозначным по площади и находиться в том же населённом пункте.

Без предоставления другого жилья выселяют за систематическое нарушение прав соседей после предупреждения, за использование помещения не по назначению, за бесхозяйственное обращение с жильём, а также лиц, самовольно занявших жилое помещение или проживающих в нём без законных оснований, — в частности, бывших членов семьи собственника, утративших право пользования, если суд не установил основания для сохранения такого права.

Выселение из ипотечной квартиры

Если заёмщик перестаёт платить по ипотеке, банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру — сначала во внесудебном порядке при наличии соответствующего условия в договоре, чаще же через суд. После вступления в силу решения суда об обращении взыскания квартира реализуется на публичных торгах, а бывший собственник и члены его семьи подлежат выселению, поскольку с переходом права собственности к новому владельцу (покупателю с торгов либо банку, если торги не состоялись) прежние жильцы утрачивают законные основания занимать помещение.

Существенный нюанс: ипотечная квартира, даже если это единственное жильё семьи с несовершеннолетними детьми, не защищена исполнительским иммунитетом, который в общем случае не позволяет обращать взыскание на единственное жильё гражданина, — для жилья, находящегося в залоге по ипотечному кредиту, действует прямое исключение из этого иммунитета (статья 446 ГПК РФ содержит соответствующую оговорку), поэтому банк вправе добиваться выселения даже из единственной квартиры семьи с детьми, если она находится в залоге. Это одна из наиболее болезненных категорий дел о выселении.

Если платежи по ипотеке уже просрочены, не дожидайтесь обращения банка в суд — реструктуризация, рефинансирование или ипотечные каникулы, оформленные заранее, часто позволяют избежать обращения взыскания на квартиру вовсе.

Выселение бывшего собственника после продажи с торгов

Отдельная категория дел — выселение прежнего собственника недвижимости, реализованной с торгов не только по ипотечным обязательствам, но и в рамках исполнительного производства по иным долгам (например, при банкротстве гражданина, когда единственное жильё не защищено исполнительским иммунитетом в силу его залогового статуса, либо при обращении взыскания на неипотечную недвижимость сверх единственного жилья). Новый собственник, получивший право на квартиру по результатам торгов, вправе требовать выселения прежнего владельца и всех проживающих с ним лиц через суд, если они добровольно не освобождают помещение.

Судебная процедура в этом случае стандартна: новый собственник подаёт иск о выселении и снятии с регистрационного учёта, суд устанавливает факт перехода права собственности и отсутствие у ответчиков законных оснований для дальнейшего проживания, после чего выносит решение о выселении, которое исполняется судебными приставами.

Выселение самовольно вселившихся лиц

Лица, вселившиеся в жилое помещение без согласия собственника или нанимателя и без иных законных оснований, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения — эта категория дел рассматривается судами достаточно быстро, поскольку сам факт отсутствия правового основания для проживания, как правило, легко доказуем. Собственнику или нанимателю достаточно подтвердить своё право на объект и отсутствие у ответчика документов, подтверждающих законность вселения, — договора найма, согласия собственника, регистрации по месту жительства с надлежащими основаниями.

Сложнее ситуация, когда самовольно вселившееся лицо длительное время фактически проживало в помещении с молчаливого согласия собственника, оплачивало коммунальные услуги, было зарегистрировано по месту жительства, — в таких случаях суды детально исследуют фактические обстоятельства сложившихся отношений, поскольку длительное бездействие собственника иногда расценивается как согласие на пользование жильём, что может повлиять на исход дела, включая необходимость соблюдения дополнительной процедуры уведомления перед выселением.

Судебный порядок выселения и роль судебных приставов

Выселение всегда проходит через суд — исковое производство с обязательным привлечением прокурора для дачи заключения по делу, если затрагиваются права на жилище (это специальное требование процессуального законодательства для данной категории споров). После вступления решения суда в законную силу истец получает исполнительный лист и обращается в службу судебных приставов для возбуждения исполнительного производства.

Пристав устанавливает должнику срок для добровольного освобождения помещения, а при неисполнении в установленный срок производит принудительное выселение с составлением акта, при необходимости — с участием сотрудников полиции, понятых и представителя органа опеки, если выселяются несовершеннолетние. Имущество выселяемого описывается и передаётся на ответственное хранение либо самому должнику по указанному им адресу, если он не присутствует при выселении.

Выселение из служебного жилья и общежития

Отдельная категория — выселение из специализированного жилищного фонда: служебных квартир, комнат в общежитиях, предоставленных в связи с трудовыми отношениями или обучением. По общему правилу с прекращением трудового договора или отчислением из учебного заведения прекращается и право пользования таким жильём, а бывший работник или студент подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения. Однако закон предусматривает защиту для отдельных категорий граждан — пенсионеров по старости, инвалидов труда, семей военнослужащих, погибших при исполнении обязанностей, а также лиц, проживающих в служебном жилье более десяти лет, — их выселение из служебного жилья без предоставления другого возможно лишь в ограниченных случаях, а по общему правилу они сохраняют право на предоставление иного жилого помещения.

На практике споры о выселении из служебного жилья нередко возникают при реорганизации предприятий, смене собственника здания общежития или при попытке работодателя быстро освободить помещение после увольнения сотрудника без учёта его льготного статуса — такие иски суды нередко отклоняют именно из-за неверной оценки категории ответчика.

Выселение при расторжении договора коммерческого найма

Если жильё сдаётся внаём по договору коммерческого найма (в отличие от социального — между частными лицами или организацией и гражданином на рыночных условиях), выселение нанимателя после истечения срока договора или его досрочного расторжения происходит также только в судебном порядке, если наниматель отказывается освобождать помещение добровольно. Наймодатель не вправе самостоятельно менять замки или отключать коммунальные услуги, даже если наниматель систематически нарушает условия оплаты, — это прямо запрещено и может повлечь ответственность для собственника, включая обязанность возместить нанимателю причинённые убытки.

Расторжение договора коммерческого найма по инициативе наймодателя допускается при невнесении платы более шести месяцев (при долгосрочном найме) или более двух раз подряд по истечении срока платежа (при краткосрочном найме), а также при разрушении или порче жилья нанимателем. В каждом случае наймодателю нужно сначала обратиться в суд с иском о расторжении договора и выселении, дождаться вступления решения в силу и лишь затем инициировать исполнительное производство.

Права несовершеннолетних при выселении

Наличие несовершеннолетних детей среди выселяемых лиц не блокирует само выселение автоматически, но требует обязательного участия органов опеки и попечительства в судебном процессе — суд запрашивает заключение органа опеки о том, не нарушаются ли права ребёнка. Если ребёнок является сособственником жилого помещения (например, ему выделена доля в связи с использованием материнского капитала), выселение возможно только с предварительным согласием опеки на совершение сделки, повлёкшей смену собственника, либо в специальном порядке при обращении взыскания.

Если ребёнок зарегистрирован в жилом помещении, но не является его собственником (например, проживает у бабушки-собственницы после развода родителей), выселение происходит по общим правилам для непроживающих или утративших право пользования лиц, но суд, как правило, тщательно оценивает, куда фактически переедет ребёнок и не останется ли он без места жительства в принципе.

Если в деле о выселении затронуты интересы несовершеннолетнего, заранее подготовьте документы, подтверждающие наличие у ребёнка альтернативного жилья, — это существенно повышает шансы на положительное для заявителя решение суда и ускоряет рассмотрение дела.

Как защититься от необоснованного иска о выселении

Если против вас подан иск о выселении, важно не игнорировать судебный процесс, даже если требования истца кажутся явно необоснованными, — неявка в суд не останавливает рассмотрение дела и может привести к вынесению заочного решения. Первый шаг — внимательно изучить основания иска и собрать доказательства своей позиции: договор найма или иной документ, подтверждающий законность проживания, квитанции об оплате коммунальных услуг, свидетельские показания о фактических обстоятельствах вселения и проживания.

Если истец — собственник, требующий выселения бывшего члена семьи, стоит заявить ходатайство о сохранении права пользования жильём на определённый срок, если у ответчика нет иного жилья, — это прямо предусмотренная законом возможность, которой часто не пользуются из-за незнания процессуальных прав. При наличии несовершеннолетних детей полезно заранее заручиться позицией органов опеки, представив документы о материальном положении семьи и об отсутствии у детей иного места жительства — заключение опеки нередко становится решающим фактором при оценке судом всех обстоятельств дела.

Снятие с регистрационного учёта после выселения

Вступившее в силу решение суда о выселении является самостоятельным основанием для снятия выселенного лица с регистрационного учёта по данному адресу — отдельного заявления или согласия самого выселяемого для этого не требуется. Собственник или уполномоченное лицо предоставляет копию решения суда в подразделение по вопросам миграции МВД либо, что происходит чаще, снятие производится автоматически по информации, поступающей из службы судебных приставов после фактического исполнения решения. Тем не менее на практике этот процесс иногда затягивается из-за технических накладок между ведомствами, и собственнику стоит самостоятельно проконтролировать факт снятия бывшего жильца с учёта, чтобы избежать проблем при последующей продаже или сдаче внаём освободившегося жилья.

Типичные ошибки при выселении и защите от него

Попытка выселить жильцов самостоятельно — сменить замки, отключить коммуникации, вынести вещи без решения суда. Такие действия сами по себе незаконны и могут повлечь для собственника ответственность вплоть до уголовной за самоуправство (статья 330 УК РФ).
Игнорирование иска о выселении ответчиком — неявка в суд не останавливает процесс, решение может быть вынесено заочно, что лишает ответчика возможности представить важные для дела доказательства.
Отсутствие досудебного предупреждения при выселении нанимателя за нарушения — без предварительного письменного предупреждения и разумного срока на устранение нарушений суд с высокой вероятностью откажет в иске.
Недооценка исполнительского иммунитета — попытка обратить взыскание на единственное неипотечное жильё должника при наличии иного имущества, за счёт которого можно погасить долг, что суды признают неправомерным.

Практические советы

Если вам грозит выселение из ипотечной квартиры, обратитесь к юристу сразу после первой просрочки — на ранней стадии есть больше инструментов для урегулирования спора с банком без потери жилья: реструктуризация, продажа квартиры с одобрения банка по рыночной цене, ипотечные каникулы.

Собственнику, планирующему выселение бывшего члена семьи, стоит заранее оценить, есть ли основания для сохранения за ним права пользования жильём на определённый срок, — суд учитывает материальное положение и наличие детей, и игнорирование этого фактора часто приводит к затягиванию процесса.

Дела о выселении редко бывают простыми технически, но почти всегда чувствительны эмоционально — как для того, кто добивается освобождения жилья, так и для того, кого выселяют. Именно поэтому в большинстве случаев имеет смысл заранее оценить перспективы дела с юристом: понять, какие доказательства понадобятся, есть ли основания для отсрочки или сохранения права пользования, и какой реалистичный срок займёт весь процесс от подачи иска до фактического освобождения помещения. Это особенно важно, когда затронуты интересы несовершеннолетних детей или пожилых родственников, для которых потеря жилья означает не просто юридическую, но и серьёзную жизненную проблему.

Выселение в Ставропольском крае: курортное жильё и дома нескольких поколений

В курортных Кисловодске, Пятигорске и Ессентуках жильё бывает сдано отдыхающим или сезонным работникам без письменного договора. Если такой жилец отказывается съезжать, собственнику придётся доказывать в суде, что законных оснований для проживания у ответчика нет: гражданин, право пользования которого прекратилось и который не освободил жильё в установленный собственником срок, подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). Для этого понадобится доказательная база, включая свидетельские показания соседей и данные о фактическом использовании жилья.

Если в одном доме или домовладении живут несколько поколений семьи, сначала важно выяснить, у кого из них есть доля в праве собственности. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Поэтому между сособственниками решается вопрос не о выселении, а о порядке пользования домом или о выделе доли в натуре, если это технически осуществимо (ст. 252 ГК РФ).

Возмещение расходов, связанных с выселением

Сторона, выигравшая дело о выселении, вправе требовать возмещения судебных расходов — государственной пошлины, расходов на представителя, экспертизу, если она проводилась, — с проигравшей стороны в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом РФ. Это особенно актуально для собственников, вынужденных обращаться за квалифицированной юридической помощью по сложным делам, где ответчик активно оспаривает иск и заявляет встречные требования.

В свою очередь, если выселение производится в связи со сносом дома или изъятием земельного участка для государственных нужд, собственнику полагается не просто предоставление другого жилья, но и возмещение всех убытков, связанных с переездом, — включая расходы на поиск нового жилья, оформление документов, временную аренду на период поиска постоянного варианта. Размер такого возмещения определяется соглашением сторон либо, при недостижении согласия, судом на основании независимой оценки.

Частые вопросы

Можно ли выселить человека, если он единственный собственник не проживает в квартире?

Если речь о выселении иных лиц, проживающих в квартире собственника (например, бывших членов семьи), факт непроживания самого собственника не препятствует подаче иска — право собственника требовать освобождения помещения не зависит от того, проживает ли он там сам. Важно лишь подтвердить право собственности и отсутствие законных оснований у ответчика для дальнейшего проживания.

Сколько времени занимает судебный процесс о выселении?

В среднем рассмотрение дела о выселении в суде первой инстанции занимает от двух до четырёх месяцев с учётом обязательного участия прокурора и, при необходимости, органов опеки. При обжаловании в апелляции срок увеличивается ещё на два-три месяца. После вступления решения в силу исполнительное производство обычно занимает от нескольких недель до пары месяцев, в зависимости от добровольности исполнения ответчиком.

Что делать, если пристав не может исполнить решение о выселении, потому что должник скрывается?

Пристав вправе произвести выселение и без личного присутствия должника — акт составляется с участием понятых, при необходимости полиции, а имущество описывается и передаётся на ответственное хранение. Отсутствие должника не является основанием для отказа в исполнении вступившего в силу судебного решения.

Можно ли обжаловать решение о выселении после вступления его в силу?

После вступления решения в законную силу обычный порядок обжалования (апелляция) уже недоступен, но остаётся возможность подать кассационную жалобу в установленный законом срок либо, при наличии вновь открывшихся обстоятельств, обратиться с заявлением о пересмотре дела по этому основанию. Это исключительные процедуры, и их успешность зависит от конкретных оснований.

Обязан ли новый собственник квартиры предупреждать прежних жильцов о выселении заранее?

Прямого требования уведомить прежних жильцов до подачи иска закон не устанавливает, однако на практике суды более благосклонно относятся к истцам, которые пытались урегулировать вопрос освобождения жилья добровольно и могут это подтвердить (переписка, письменные требования), — это ускоряет рассмотрение дела и снижает риск затягивания процесса со стороны ответчика.

Можно ли выселить бывшего супруга, если квартира находится в совместной собственности, а не в личной собственности одного из них?

Нет, если квартира является совместно нажитым имуществом, оба бывших супруга сохраняют право пользования и владения ею как сособственники до момента раздела имущества — выселить сособственника без раздела и определения его доли или выплаты компенсации нельзя. В такой ситуации спор решается не через иск о выселении, а через раздел совместно нажитого имущества, определение порядка пользования жильём либо, в отдельных случаях, через выкуп доли одним из супругов у другого.

Что делать, если выселяемый прописан в квартире, но реально там не проживает много лет?

Регистрация по месту жительства сама по себе не порождает права собственности или бессрочного права пользования — если лицо длительное время не проживает в жилом помещении, не несёт расходов на его содержание и выехало добровольно, а не вынужденно, собственник вправе требовать признания его утратившим право пользования жилым помещением и снятия с регистрационного учёта через суд. Это отдельная категория исков, близкая к выселению, но применяемая именно к формально зарегистрированным, но фактически не проживающим лицам.

Взимается ли госпошлина по искам о выселении и в каком размере?

Да, иск о выселении относится к требованиям неимущественного характера, поэтому госпошлина уплачивается в фиксированном размере, установленном Налоговым кодексом РФ для исков неимущественного характера для физических лиц, а не рассчитывается от стоимости жилья. Итоговый размер стоит уточнять на дату подачи иска, поскольку размеры пошлин периодически индексируются законодателем.

Выселение из жилого помещения: основания и порядок действий