Как оспорить решение общего собрания собственников МКД

Решение собрания может быть ничтожным или оспоримым — от этого зависит порядок его обжалования. Разбираем кворум, сроки оспаривания и когда формальные нарушения не приводят к отмене решения.

Компетенция общего собрания собственников

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме — высший орган управления домом, к исключительной компетенции которого закон относит: выбор способа управления домом и управляющей организации, принятие решений о капитальном ремонте общего имущества и источниках его финансирования, использование общего имущества дома третьими лицами (размещение рекламных конструкций, сдача в аренду нежилых помещений в общей собственности), утверждение размера платы за содержание жилого помещения, если она не установлена договором управления, и другие вопросы, прямо перечисленные в статье 44 Жилищного кодекса РФ. Решения по вопросам, не входящим в компетенцию собрания, юридически ничтожны независимо от результатов голосования.

Порядок созыва и проведения собрания

Собрание может проводиться в очной форме (совместное присутствие собственников для обсуждения и голосования), заочной форме (голосование путём передачи в письменной форме решений собственников без совместного присутствия) или очно-заочной форме (сочетание обоих способов). Инициатор собрания обязан уведомить каждого собственника о проведении собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения — заказным письмом, вручением под роспись или иным способом, установленным решением предыдущего собрания. Уведомление должно содержать сведения об инициаторе, форме проведения, дате, месте, времени, повестке дня и порядке ознакомления с материалами по вопросам повестки.

Кворум и порядок подсчёта голосов

Собрание правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов — при этом количество голосов каждого собственника пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна площади принадлежащего ему помещения, а не количеству собственников как физических лиц. Решения по большинству вопросов принимаются большинством голосов от числа принявших участие в собрании, но по ряду ключевых вопросов (капитальный ремонт, реконструкция дома, определённые виды использования земельного участка) требуется квалифицированное большинство — не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников.

Ничтожность и оспоримость решений собрания

Закон различает решения, ничтожные независимо от их обжалования, и решения, оспоримые в судебном порядке. К ничтожным относятся решения, принятые при отсутствии необходимого кворума, по вопросам, не включённым в повестку дня (за отдельными исключениями), по вопросам, не относящимся к компетенции собрания, а также противоречащие основам правопорядка или нравственности. Оспоримыми являются решения, принятые с нарушением порядка созыва, подготовки и проведения собрания, если допущенные нарушения существенны и повлияли на волеизъявление участников, при отсутствии у лица, выступавшего от имени собственника, полномочий, при нарушении равенства прав участников собрания при его проведении, при существенном нарушении правил составления протокола.

Срок для оспаривания

Решение общего собрания собственников может быть обжаловано в суде в течение шести месяцев со дня, когда собственник, права которого нарушены таким решением, узнал или должен был узнать о принятом решении (ст. 46 ЖК РФ) — этот срок применяется к оспоримым решениям; требование о применении последствий ничтожности решения формально может быть заявлено в пределах более длительного общегражданского срока, но на практике суды нередко применяют аналогичные подходы к срокам обращения по обеим категориям, поэтому затягивать с оспариванием не стоит в любом случае.

Кто вправе оспорить решение

Правом на обжалование решения общего собрания обладает собственник помещения в доме, не принимавший участия в собрании либо голосовавший против принятого решения, при условии, что решением нарушены его права и законные интересы. Собственник, голосовавший «за» принятое решение, по общему правилу лишён права его последующего оспаривания, за исключением случаев, когда его волеизъявление было опорочено (например, голос был подан под влиянием обмана или заблуждения относительно существа вопроса).

Судебный порядок и распределение бремени доказывания

Иск об оспаривании решения общего собрания подаётся в районный суд по месту нахождения многоквартирного дома. Бремя доказывания законности принятого решения (соблюдения порядка созыва, наличия кворума, правильности подсчёта голосов) лежит на инициаторе собрания и управляющей организации, оформлявшей протокол, — истцу достаточно указать на конкретные нарушения, а ответчик обязан представить доказательства их отсутствия (реестр собственников, бюллетени голосования, доказательства надлежащего уведомления). Суд, установив, что голосование конкретного истца не могло повлиять на результаты голосования, а допущенные нарушения не являются существенными и не повлекли причинения убытков истцу, вправе оставить решение собрания в силе, несмотря на выявленные формальные нарушения (ст. 181.4 ГК РФ, применяемая по аналогии).

Последствия признания решения недействительным

При удовлетворении иска решение собрания признаётся недействительным с момента его принятия — все действия, совершённые на основании такого решения (заключённые договоры, произведённые начисления), могут быть оспорены как не имеющие законного основания, хотя добросовестные третьи лица (например, подрядчик, выполнивший работы по договору, заключённому на основании впоследствии отменённого решения) в отдельных случаях защищены общими принципами добросовестности участников гражданского оборота.

Типичные ошибки при организации и оспаривании собраний

Нарушение порядка уведомления собственников о проведении собрания — несоблюдение десятидневного срока или ненадлежащий способ уведомления часто становится основанием для отмены решения.
Неверный подсчёт голосов без учёта пропорциональности площади помещений — типичная техническая ошибка, искажающая реальные результаты голосования.
Попытка провести решение по вопросу, не включённому в первоначальную повестку дня, без надлежащего расширения повестки в установленном порядке.
Обращение с иском об оспаривании без учёта правила о невлиянии голоса истца на результат — если голос истца не мог изменить исход голосования, а нарушения не признаны существенными, суд может отказать в иске даже при формальном наличии нарушений.

Практический совет: если вы не согласны с принятым на собрании решением, запросите у управляющей организации копию протокола и реестра собственников, принявших участие в голосовании, — эти документы необходимы для проверки наличия кворума и правильности подсчёта голосов до подачи иска.

Обратите внимание: голосуя на собрании, внимательно читайте формулировки вопросов в бюллетене — голосование «за» лишает вас права впоследствии оспорить принятое решение, даже если впоследствии вы измените своё мнение о его целесообразности.

Оспаривание решений собраний МКД в Ставропольском крае

В Ставропольском крае споры об оспаривании решений общих собраний собственников рассматриваются районными судами по общим правилам подсудности — по месту жительства ответчика или по адресу ответчика-организации (ст. 28 ГПК РФ). Предметом спора бывают, например, смена управляющей компании или решение о капитальном ремонте, финансируемом за счёт специального счёта дома, а не общего регионального фонда капитального ремонта.

Частые вопросы

Можно ли оспорить решение, если оно фактически не было исполнено?

Да, право на оспаривание не зависит от того, приступили ли к исполнению решения, — важен сам факт нарушения прав собственника принятым решением и соблюдение установленных сроков и порядка обжалования.

Что делать, если собственник не был надлежаще уведомлён о собрании и узнал о его результатах спустя длительное время?

Шестимесячный срок для оспаривания исчисляется именно с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении, а не с даты самого собрания, — при доказанном отсутствии надлежащего уведомления этот момент может определяться значительно позже даты собрания.

Можно ли провести собрание полностью в электронной форме через систему ГИС ЖКХ?

Да, закон допускает проведение общих собраний с использованием системы ГИС ЖКХ или региональных информационных систем — голосование в такой форме приравнивается к письменному голосованию с соблюдением установленных законом требований к идентификации собственников.

Обязательно ли уведомлять о собрании собственников, сдающих квартиры в аренду?

Да, уведомляется именно собственник помещения независимо от того, проживает ли он в нём фактически, — наниматели (арендаторы) по общему правилу не обладают правом голоса на собрании собственников, если иное прямо не предусмотрено законом или доверенностью от собственника.

Сколько времени занимает рассмотрение иска об оспаривании решения собрания?

Такие дела обычно рассматриваются от трёх до шести месяцев в суде первой инстанции, а при необходимости привлечения большого числа третьих лиц (остальных собственников дома) или проведении дополнительной проверки правильности подсчёта голосов — дольше.