Продажа земли сельхозназначения

Продажа земли сельскохозяйственного назначения без извещения региона о сделке рискует обернуться её оспариванием. Разбираем обязательную процедуру уведомления и последствия её нарушения.

Особый правовой режим оборота сельхозземель

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется специальным Федеральным законом №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», устанавливающим ряд существенных ограничений по сравнению с общим порядком купли-продажи недвижимости, — эти ограничения направлены на сохранение сельскохозяйственного производства, предотвращение спекулятивной скупки земель и чрезмерной концентрации сельхозугодий в одних руках. Продавцу земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения важно заранее учитывать эти особые правила — их несоблюдение способно повлечь оспаривание уже совершённой сделки.

Преимущественное право субъекта РФ на покупку

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации (а в случаях, установленных законом субъекта, — муниципальное образование) имеет преимущественное право покупки такого участка по цене, за которую он продаётся, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Это правило существует именно для сохранения возможности государственного и муниципального контроля над сельскохозяйственными угодьями региона, особенно в аграрных субъектах, где земля представляет стратегический экономический ресурс.

Обязанность извещения о продаже

Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (или орган местного самоуправления, если законом субъекта РФ преимущественное право передано муниципалитету) о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения участка и срока, до истечения которого должен быть произведён взаимный расчёт (этот срок не может быть более 90 дней). Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Срок для реализации преимущественного права

Уполномоченный орган обязан в течение тридцати дней со дня получения извещения уведомить продавца в письменной форме об отказе от покупки либо о согласии приобрести земельный участок — если в течение этого срока продавец не получит ответа или получит отказ, он вправе продать участок любому третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении в течение года. Если участок так и не был продан в течение этого года, а продавец решил вновь его продавать, процедура извещения уполномоченного органа должна быть повторена заново.

Последствия продажи с нарушением преимущественного права

Сделка по продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, совершённая с нарушением преимущественного права покупки субъекта РФ или муниципального образования (без надлежащего извещения либо по цене ниже заявленной), ничтожна, то есть недействительна независимо от признания её таковой судом (п. 4 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ). Если продавец решил продать участок по цене ниже заявленной в извещении или с изменением других существенных условий договора, он обязан направить новое извещение по тем же правилам (п. 3 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ).

Исключения из правила о преимущественном праве

Извещение уполномоченного органа не требуется при продаже земельного участка одним участником долевой собственности другому участнику или сособственнику того же земельного участка (продажа между сособственниками), а также в ряде иных случаев, прямо предусмотренных законом, — например, при передаче участка по договору мены, дарения, при наследовании. Важно правильно квалифицировать конкретную сделку с точки зрения применимости этих исключений — ошибка в этом вопросе может привести к последующему оспариванию сделки как совершённой с нарушением преимущественного права.

Ограничения на максимальный размер площади в одних руках

Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района, муниципального округа или городского округа и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта РФ — не менее 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий на этой территории (п. 2 ст. 4 Федерального закона № 101-ФЗ). Конкретный размер для Ставропольского края стоит проверить в действующей редакции краевого закона перед совершением крупных сделок с сельхозземлями.

Выдел земельного участка в счёт земельной доли

Отдельная категория сделок связана с реализацией земельных долей, оставшихся в наследство от процесса приватизации сельскохозяйственных предприятий советского периода, — участник долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения вправе выделить принадлежащую ему земельную долю в натуре в виде самостоятельного земельного участка через утверждение проекта межевания и извещение остальных участников долевой собственности. Порядок выдела земельной доли имеет собственную процедурную специфику, отличающуюся от общего порядка выдела долей в иных объектах недвижимости.

Изъятие неиспользуемых сельхозземель

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно изъят у собственника в судебном порядке, если он не используется по целевому назначению или используется с нарушением законодательства РФ в течение установленного срока (как правило, трёх лет), — это дополнительный стимул для собственников поддерживать реальное сельскохозяйственное использование принадлежащих им земель, а при продаже таких участков покупателю важно оценивать риски, связанные с историей их фактического использования предыдущим собственником.

Типичные ошибки при продаже сельхозземли

Продажа участка без предварительного извещения уполномоченного органа — рискованная ошибка: сделка, совершённая с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ).
Несоблюдение цены, указанной в извещении, при последующей продаже третьему лицу — продать участок дешевле заявленного или на иных существенных условиях без нового извещения нельзя (п. 3 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ).
Пропуск годичного срока для продажи после получения отказа уполномоченного органа — по истечении года извещение необходимо направлять заново.
Игнорирование региональных ограничений на максимальную площадь земель в одних руках при планировании крупных сделок или последовательного приобретения нескольких смежных участков.

Практический совет: направляйте извещение о продаже сельхозземли уполномоченному органу заблаговременно, с запасом времени сверх установленного тридцатидневного срока ожидания ответа, — это позволяет избежать спешки и снижает риск процедурных ошибок при последующей продаже третьему лицу.

Обратите внимание: при покупке земли сельскохозяйственного назначения запросите у продавца доказательства направления им извещения уполномоченному органу и полученного ответа (или истечения срока ожидания без ответа) — это защитит вас как покупателя от риска последующего оспаривания сделки.

Оборот сельхозземель в Ставропольском крае

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного в крае, направляет извещение о намерении продать участок в высший исполнительный орган края — Правительство Ставропольского края, а если законом края преимущественное право покупки предоставлено муниципальному образованию, — в орган местного самоуправления (п. 1, 2 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ). Максимальный размер площади сельхозугодий в собственности одного лица на территории одного муниципального района или округа устанавливает закон Ставропольского края (п. 2 ст. 4 того же закона); перед крупными сделками с землёй стоит проверить его действующую редакцию.

Частые вопросы

Распространяется ли преимущественное право субъекта РФ на продажу доли в праве общей собственности на сельхозземлю?

Нет: преимущественное право субъекта РФ установлено для продажи земельного участка (п. 1 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ). К сделкам с долями в праве общей собственности применяются правила Гражданского кодекса РФ, а если участников долевой собственности больше пяти — с особенностями статьи 12 того же закона: без выделения земельного участка в счёт доли её можно продать только другому участнику долевой собственности либо сельскохозяйственной организации или члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим этот участок, и извещать остальных участников в этом случае не требуется. Если в счёт доли выделен самостоятельный участок, его продажа подчиняется общим правилам об извещении.

Можно ли подарить земельный участок сельхозназначения без соблюдения процедуры извещения?

Да, правило о преимущественном праве покупки применяется именно к возмездным сделкам (купле-продаже) — договор дарения этим ограничением не связан, хотя нужно учитывать, что притворное оформление фактической продажи под видом дарения с целью обойти преимущественное право может быть впоследствии оспорено как притворная сделка.

Что делать, если уполномоченный орган ответил на извещение с опозданием, уже после совершения сделки?

Если продавец правомерно продал участок третьему лицу по истечении тридцатидневного срока ожидания без ответа, поздний ответ уполномоченного органа не влияет на действительность уже совершённой сделки — правило о преимущественном праве считается соблюдённым при истечении установленного срока молчания.

Применяются ли эти правила к землям под личное подсобное хозяйство в границах населённого пункта?

Нет, специальные правила закона №101-ФЗ распространяются именно на земли сельскохозяйственного назначения как отдельную категорию земель — участки для личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта (приусадебные участки) относятся к иной категории (земли населённых пунктов) и данным правилам не подчиняются.

Как узнать актуальный предельный размер площади сельхозземель для Ставропольского края?

Максимальный размер устанавливается законом Ставропольского края (п. 2 ст. 4 Федерального закона № 101-ФЗ) — его действующую редакцию можно найти на официальном интернет-портале правовой информации или уточнить у юриста, специализирующегося на земельном праве.

Проверим объект и проведём сделку: сопровождение сделок с недвижимостью в Ставрополе — что входит в работу и сколько она стоит.

Продажа земли сельхозназначения: преимущественное право субъекта РФ